de Enikő Vincze
Poză: Combinație Napochim Scala Center cu o clădire veche
Navigând prin șantierele online și offline ale dezvoltatorilor imobiliari, am observat că exclamația „Vândut/Sold 100%” de multe ori este vociferată chiar din faza de proiect a noilor construcții, indiferent cât de mult depășesc prețurile acestora media pe oraș – de 1500 euro/ metru pătrat în Cluj-Napoca. Pentru a înțelege de ce este posibil acest lucru aici și acum, trebuie să depășim perspectiva unor simple tranzacții individuale de vânzare-cumpărare și să vedem fenomenul ca un punct temporal rezultat din succesiunea a trei mari procese interdependente: (1) privatizarea fondului locativ și a terenurilor publice, precum și a fabricilor aflate în proprietatea statului; (2) super-comodificarea locuințelor, terenurilor și în general a spațiilor urbane; (3) financializarea locuirii și a (re)dezvoltării urbane.
România – țară semiperiferică transformată în economie de piață emergentă pe ruinele socialismului real – a trecut prin diversele faze ale capitalismului și ale financializării locuirii, într-un alt ritm și mod decât spațiile capitalismului avansat: financializarea prin credite imobiliare, financializarea dezvoltării imobiliare, financializarea prin instrumente care securizează creditele imobiliare, financializarea orașului antreprenorial. Dar, oricum ar fi privit, împreună cu alte țări (semi)periferice, România joacă un rol bine definit în capitalismul global, și anume de a sluji nevoia soluționării crizei supra-acumulării de capital în țările centrale. În contextul globalizării ce asigură libera și nereglementata circulație a capitalului, capitalismul recurge cu ușurință la metoda numită de David Harvey „spatial fix”, adică metoda de a se extinde în momentele de criză din țările capitalismului avansat înspre sectoare, teritorii și domenii care nu au fost încă încorporate în circuitul capitalului.
În ce privește mai îndeaproape tipul financializării dezvoltării imobiliare în țările semiperiferice precum este și România, aceasta este o financializare subordonată. În contextul capitalismului global, acest tip de financializare are rolul: de a absorbi capitalul global (vezi dezvoltatorii și investitorii străini care sunt atrași prin politicile fiscale și urbane ce le facilitează investițiile și câștigurile în această țară); să ofere posibilități de investiții pentru băncile străine (vezi privatizarea băncilor naționale și vânzarea lor către bănci germane, italiene, franceze, austriece, grecești; dar și înființarea unor noi bănci cu capital străin în România); să exporte profiturile (vezi băncile străine care aplică dobânzi mai mari în România decât în țările capitalismului avansat); să fie atractiv din punctul de vedere al îndatorării (vezi gradul redus de îndatorare privată și publică în România).
Poză: Piața Abator
Dar diversitatea modurilor de financializare a locuirii peste granițele statale – chiar dacă ele fac parte din procesele globale ale financializării – nu se manifestă doar în secvențialitatea proceselor ce le fac posibile evoluțiile. Diferențele dintre țările capitaliste avansate și România există și datorită transformărilor interne ale capitalismului, respectiv socialismului de stat. Trendurile de privatizare a fondului de locuințe sociale din țările capitalismului avansat începute din anii 1980 au condus la cumularea a mii, zeci de mii, iar în unele cazuri chiar a sute de mii de apartamente în mâinile unor corporații. În aceste țări, politica de susținere a capitalului în detrimentul forței de muncă – manifestată în menținerea salariilor la nivel redus, reducerea cheltuielilor publice, promovarea creditelor bancare cu scopul susținerii consumului – a creat atât boom-ul imobiliar, cât și bula imobiliară bazată pe îndatorarea gospodăriilor. Precum știm, bula s-a spart în detrimentul celor din urmă și în favoarea băncilor spre 2010, când actorii financiari au inventat noi instrumente financiare prin care și-au securizat creditele neperformante. În aceste țări, financializarea locuirii din ultimul deceniu a însemnat toate aceste evoluții la un loc.
În schimb, modul în care în România s-au privatizat locuințele din fondul vechi de stat, adică prin vânzarea lor către foștii chiriași la un preț redus – un proces considerat drept negativ de către adepții „eficientizării pieței de locuințe” – a generat alte tendințe. Acest tip de privatizare, în loc să conducă la cumularea de proprietăți, a fragmentat piața de locuințe și pentru o perioadă de cel puțin 15 de ani a acoperit nevoia de locuire a oamenilor, chiar dacă precar. Însă, politica de privatizare prin retrocedări a creat numeroși proprietari foarte bogați, care au fost pregătiți să circule noile stocuri private de locuințe pe piață, lăsând mulți foști chiriași fără locuință alternativă adecvată. Toate astea în condițiile în care statul – prin vânzări – a scăpat de costurile gestionării vechiului fond locativ de stat şi protejează proprietatea și proprietarii, lăsându-i pe foștii și actualii chiriași fără niciun suport. În plus, statul nu mai investește bani publici în locuințe publice, ci cel mult în susținerea unor programe de locuințe care contribuie și ele la crearea și dezvoltarea pieței imobiliar bancare.
Dezvoltarea mediului construit a fost dintotdeauna un domeniu favorit al acumulării de capital, dar în condițiile capitalismului financializat el ajunge să fie dominat de actori financiari: bănci, fonduri de investiții, companii de asigurări, fonduri de pensii, dezvoltatori imobiliari, agenții imobiliare, și alții. Aceștia sunt cei care dictează condițiile construcțiilor și tranzacțiilor, inclusiv prețurile, intrând în relații de susținere reciprocă și ajungând să influențeze deciziile administrației publice locale în direcția dereglementării urbanismului și a acordării cât mai facile a autorizațiilor de construcție. Dar această influență nu este doar rezultat al unui lobby individual sau de grup reușit. Ea se generează din mai vastele procese de neoliberalizare ale orașului, ceea ce înseamnă că actorii guvernamentali se transformă și ei în agenți ai financializării. În timp ce guvernarea orașului ajunge să fie dominată de principiile pieței, adică urmărește să devină competitivă și eficientă, sau, într-un cuvânt, antreprenorială, interesul administrației publice și a dezvoltatorilor în ce privește acumularea de capital este incontestabil. Drept urmare, redezvoltarea urbană devine un spațiu al competiției pentru profit cât mai mare, iar terenul geografic pe care se petrece această redezvoltare la rândul său se transformă într-o activă financiară și în resursa redezvoltării pentru profit.
Poză: strada Anton Pann colț cu strada București
Șantierul analizat de noi în cartea „Șantier în lucru pentru profit. Redezvoltare urbană în Cluj în zona Ploiești – Constanța – Someșului – Anton Pann – Piața Abator – Parcul Feroviarilor” este încă în lucru. Dar în orice stadiu s-ar afla ele, investițiile din această zonă se simt în siguranță pentru că, cel puțin de când a fost re-zonificată, zona trece prin scumpire permanentă, fiind „îmbunătățită” atât prin demolarea clădirilor de fabrici ruinate și de rezidențiale modeste, cât și prin reamenajarea parcului și malului apropiat al Someșului. Acest lucru ne amintește, încă o dată, că locuința nu funcționează la fel ca alte mărfuri, căci valoarea ei de schimb depinde în mare măsură de valoarea terenului pe care ea este construită. Investitorii imobiliari încearcă, desigur, să ascundă acest fapt și să ne convingă că prețul locuinței depinde pur și simplu de dinamica dintre cerere și ofertă. Cartea noastră a demonstrat contrariul, descriind o serie de factori istorici și contextuali, dar și actori politici, economici și culturali de azi care rescriu fața și redefinesc valoarea de schimb a zonei analizate, extrăgând profit din asta.
Desire, Cluj, 2019